Инвестиции в недвижимость англии. Инвестиционные квартиры и дома Инвестиции в недвижимость uk

Как влияет кризис и санкции на рынок недвижимости Лондона, сколько можно заработать инвестируя в строительство и о стандартах жилья на Туманном Альбионе

Записал Денис Тыкулов

«Если вы устали от Лондона - вы устали от жизни». Сэмюэл Джонсон

Конец 2014 – начало 2015 года оказался непростым периодом для тех наших соотечественников, которые собирались приобретать . Выборы, изменение системы налогообложения, скандалы с «отмыванием средств» и ужесточение контроля за иностранным капиталом, в том числе и из России – все эти факторы не могли не отразиться на спросе. Но параллельно с тревожными новостями из Англии, на родине развивалась своя история – санкции и контр-санкции, резкие скачки валютного курса и прочие события, негативно отражающиеся на экономике и психологическом состоянии населения. Покупатели недвижимости, во всяком случае, из России, на какое-то время замерли в ожидании…

Людмила Аксененко – директор департамента продаж компании ORDO Group: Действительно, за последний год многое изменилось. Сперва продажи практически остановились, причём на несколько месяцев, и связано это было, в первую очередь, с законодательными изменениями в Англии, касающимися, в том числе, и иностранцев. Например, раньше был инвестиционный порог в 1 млн фунтов стерлингов, и объект недвижимости можно было включить в эту сумму, то потом планку подняли до 2 млн фунтов стерлингов и перестали учитывать объекты недвижимости в принципе. Кроме того, изменился , была введена прогрессивная шкала: чем дороже объект – тем выше налог. Ещё один важный фактор – выборы, и все эти события происходили практически одновременно.

И покупатели затихли, причём весьма ощутимо – примерно на восемь месяцев. Даже те, кто активно выбирал объекты для покупки, притормозили. Были и девелоперы, которые приостановили продажи, не понимая, как адекватно оценить квадратные метры. А потом, судя по всему, люди привыкли к мысли, что всё настолько нестабильно, что нужно просто ориентироваться на свои сегодняшние цели и нужды. То есть, если они собирались жить или учить детей в Лондоне, то перед ними всё равно вставал выбор – либо арендовать, либо покупать жильё. Особенно те, у кого были накопления в рублях, им было вообще не выгодно ждать, они активизировались, и с весны 2015 года продажи снова пошли.

Элитное.ру: А как, кстати, повлияли санкции? И изменился ли портрет российского покупателя после возобновления продаж?

Людмила Аксененко : Санкции, безусловно, повлияли. Но не на уменьшение спроса, а на его корректировку. Просто другие люди стали покупать другой продукт. Например, если ещё два-три года назад средний бюджет на у российского покупателя был 3-5 млн фунтов стерлингов, хотя, конечно, некоторые и за 20 млн покупали, то сейчас люди снизили его до 1,2-1,5 млн фунтов стерлингов. Учитывая, что дешевле 1 млн фунта стерлингов особенно ничего не купишь, причём не только в центральных районах Лондона, то фактически бюджет снизился в 2-2,5 раза.

А вот количество людей, приобретающих , безусловно, сократилось. Те, кто мог себе это позволить и хотел – купили ещё до кризиса. С такими деньгами сейчас, конечно, сложнее обращаться… Ну, вы сами понимаете… По крайней мере, с вновь заявленными деньгами. Потому что действительно санкции осложнили отношения с банками, появилось много новых требований. Во всяком случае, для россиян – наших соотечественников сейчас проверяют по всем статьям. Чтобы деньги были белые, чтобы не было никакой политической подоплёки. Но в любом случае, инвесторы и сегодня предпочитают вкладывать в зрелые рынки, главная задача сегодня – сохранить деньги. Поэтому Лондон остаётся по-прежнему одной из топовых столиц для приобретения недвижимости.

Элитное.ру: Топовыми – только у русских?

Стюарт Лесли – директор по продажам крупнейшего английского девелопера Berkeley International: Основные инвесторы в – это арабы и русские, достаточно активны китайцы. У человека, приобретающего жильё в Лондоне – вне зависимости от страны, резидентом которой он является – обычно существует для этого три основные причины. Первая – это обучение, великолепное качество образования, это особенно важно для родителей, которые хотят отправить своих детей учиться за границу. Вторая – это, конечно же, приобретение второго дома, чтобы можно было приезжать сюда в любой удобный момент. Лондон – культурная столица, здесь великолепная архитектура, музеи, театры, арт-галереи, вообще, всё, что только может пожелать человек – всё это здесь есть. Как сказал классик – «если вы устали от Лондона – вы устали от жизни», и это правда. И, наконец, третья причина – это безопасность инвестиций, стабильность. Да, сумасшедших доходов от, например, сдачи недвижимости в аренду не будет, но цены на неё будут гарантировано расти.

Элитное.ру: А есть какая-то специфика именно у российских покупателей? Например, какие районы Лондона пользуются популярностью у наших соотечественников?

Людмила Аксененко : Россияне уже давно стали частью культуры Лондона, большинство останавливает свой выбор на центральных районах, особенно – Кенсингтон и Найтсбридж, Мэйфер и Белгравия…Наши соотечественники предпочитают инвестировать в районы с традициями, с развитой инфраструктурой, они говорят «мы не просто вкладываем деньги, у нас здесь живут дети, у нас здесь бизнес». То есть покупают квартиры для того, чтобы там жить, чтобы там жили их дети, чтобы эту недвижимость арендовали их знакомые, то есть, чтобы использовать – и это главное. При этом русские люди верят именно в центр и в то, что дорогие апартаменты здесь – это надёжное капиталовложение. Их интересует не столько инвестиционная привлекательность, сколько сохранение капитала.

Элитное.ру: А какой доход можно получить от сдачи в аренду жилой недвижимости?

Людмила Аксененко : Средний доход с аренды в центральном Лондоне составляет 3-4% годовых. В развивающихся районах он достигает значений в 5-6%, но и несколько выше риски по срокам нахождения арендатора. При этом апартаменты на одну спальню в центральных районах порой находятся на рынке не больше двух дней, так как на них имеется повышенный спрос, учитывая развитую инфраструктуру районов и постоянный бизнес. Квартиры на две спальни также пользуются невероятным спросом, как и в других мегаполисах мира.

Если приобретать квартиру у застройщика на начальном этапе строительства, то доходы от её сдачи в аренду также будут зависеть от района, ежегодный прирост рынка в центральном Лондоне составляет 8-12%. То есть инвестор, приобретая недвижимость на начальном этапе, вкладывает в первый год до 30% от стоимости лота ещё до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию и получает 100% возврат изначально вложенных средств. Ну, а строительство в среднем занимает два-три года.

Элитное.ру: Можно рассказать об этом подробнее, на конкретном примере?

Стюарт Лесли : Рассмотрим динамику цен нашем проекте «Кенсингтон Роу» (Kensington Row), который мы начали строить в 2011 году. Это комплекс с суперсовременной инфраструктурой, собственный парком, с консьерж-сервисом от Harrods Estate, он расположен в одном из самых престижных районов Лондона, в 30 минутах от самого главного парка британской столицы – Гайд Парка – и в непосредственной близости от Голланд Парка.

Kensington Row реализуется дивизионами, или – как у вас это принято называть – очередями. Так вот, в 2008 году, ещё до начала строительства, инвестиционные цены (off-market) на двуспальные апартаменты площадью 87 кв. метров составляли в среднем 740 тыс. фунтов стерлингов. К окончанию строительства этой очереди, в 2014 году, цена за такую квартиру уже была 1,4 млн фунтов стерлингов. Сейчас такие же апартаменты в следующем корпусе Kensington Row (здание уже построено, ведётся внутренняя отделка), который будет сдан через семь месяцев, мы предлагаем за 1,7 млн фунтов стерлингов.

Элитное.ру: А какие риски несёт покупатель при приобретении жилья на ранней стадии строительства? Как вообще выглядит схема покупки недвижимости в строящимся жилом комплексе?

Стюард Лесли : Наши покупатели не рискуют. Все строительные риски в Англии страхуются, это обязательная процедура. Помимо прочего, мы предоставляем нашим жильцам 10-летнюю гарантию на строительство и 2-летнюю на внутреннюю отделку.

Стандартная схема приобретения квартир у британского застройщика, не использующего заёмные средства, выглядит следующими образом: 20-30% от суммы сделки покупатель выплачивает в течение первого года (в зависимости от стадии строительства) и 70-80% от стоимости объекта – только по завершению строительства.

Кстати, у нас были покупатели из России, которые хотели снизить цену и предлагали оплатить 100% сразу, но мы не берём деньги вперёд, мы строим на собственные средства. Поэтому и скидок при 100% оплате не предусмотрено, нам это не интересно. Рост стоимости недвижимости происходит за счёт роста рынка и увеличения строительной готовности объекта.

Элитное.ру: Есть ли какие-то особенности, о которых было бы неплохо знать тем, кто только присматривается к недвижимости в Лондоне? Например, я обратил внимание, что в проекте Kensington Row низковатые, по нашим меркам, потолки…

Людмила Аксененко : Для Лондона это как раз стандарт. Здесь городские власти законодательно регулируют высотность зданий. Так что такие потолки – это не потому, что застройщик сэкономил, существуют определенные нормы, и девелоперы их строго соблюдают – средние потолки 2,4-2,65 метра. Высокие потолки встречаются лишь в старинных зданиях, которые реконструировали, либо в особняках, которые, как говорится, строят по индивидуальному проекту. Кроме того, встречаются даже супер премиальные объекты – пентхаусы, где высота в холле – 3,2 метра, а все остальные помещения – максимум 2,8 метра. И это норма.

А вот приятной неожиданностью для наших соотечественников может стать полное соответствие квартиры тем презентационным материалам, которые они видели при покупке, когда стройка только начиналась. В Британии действительно очень высокие стандарты строительства, а девелоперы наиболее полно выполняют все требования архитекторов и дизайнеров здания.

Стоимость всей мировой недвижимости составляет сейчас 228 триллионов долларов. Самое ценное и безопасное, что есть на Планете - это недвижимость. Поэтому успешные инвесторы, страховые компании и пенсионные фонды держат свои деньги в недвижимости.

В 2018 году более 30 % всех сделок с недвижимостью в Мире будут международными, на сумму более 700 миллиардов долларов. Глобализация рынка недвижимости сильно ускорится.

Прошедший год для рынка недвижимости Великобритании был самый непредсказуемый и разнообразный - Brexit, поднятие вдвое учётной ставки Банком Англии до 0,5 % годовых, ослабление фунта стерлинга. И Рынок в этих условиях не только доказал свою устойчивость, но и показал уверенный рост. Объём иностранных инвестиций в английскую недвижимость составил более 80 миллиардов долларов. Великобритания снова заняла второе место по этому показателю после США, опередив ближайшего преследователя - Германию, в три раза.

ПОЧЕМУ ВЕЛИКОБРИТАНИЯ МАНИТ ИНВЕСТОРОВ

• Самый прозрачный, безопасный и растущий рынок недвижимости.
• Развитое законодательство, судебная и налоговые системы.
• Ликвидные и лёгкие в управлении активы.
• Возможность получать три вида дохода - инвестиционный, прироста стоимости, арендный.
• Доступность финансирования.
• Сильная имиджевая составляющая и возможность масштабирования.
• Престижные учебные заведения.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВЕЛИКОБРИТАНИИ И ЛОНДОНА

По итогам 2017 года Рынок недвижимости Великобритании показал рост 4,7 %, оценивается в 12 триллионов долларов и состоит из 29 миллионов объектов.

Северная Ирландия, Англия, Шотландия, Лондон, Уэльс - абсолютно все регионы Объединённого Королевства показали рост стоимости недвижимости. Большинство городов показали просто феноменальный рост в прошедшем году, как например: Бристоль - 7,4 %, Бирмингем - 7 %, Ковентри - 9 %, Эдинбург - 8,5 %, Лестер - 7,3 %, Ливерпуль - 9,7 %, Манчестер - 8,9 %, Питерборо - 7,8 %, Портсмут - 8,2 %, Шеффилд - 7,8 % и другие.

Средняя цена дома в Англии составляет 240 860 фунтов стерлингов, в Лондоне 481 102 фунта стерлингов и ежемесячно продаётся более 100 тысяч домов. Прибыль от продажи дома в 2017 году в среднем по стране составила 92 466 фунтов стерлингов. В Лондоне наивысшая прибыль - один из трёх продавцов удвоил свои вложения, заработав в среднем 252 196 фунтов стерлингов.

В 2017 году было построено 163 784 новых домов, а по заявлениям Правительства ежегодно необходимо строить минимум 300 тысяч домов, чтобы до 2021 года удовлетворить уже имеющийся спрос. На рынке присутствует проблема дефицита жилья, решить которую, по многим причинам, в ближайшие пять лет не представляется возможным.

4,7 миллиона объектов сдаётся в аренду, и их количество увеличилось в два раза за последние десять лет. Средняя месячная арендная ставка в Лондоне составляет 1555 фунтов стерлингов в месяц, а по всей Великобритании 910 фунтов стерлингов в месяц.

Кредитование на покупку британской недвижимости доступно и для нерезидентов, причём как в английских, так и в европейских, прибалтийских и других банках. Финансирование возможно получить на 60 % от оценки объекта и под 4-6 % годовых.

Половина домов дороже 1 миллиона фунтов стерлингов находится в Лондоне, и поэтому столичный рынок недвижимости - это сложный микс из микрорынков, где цены на дома различаются в десятки раз в зависимости от района нахождения и оценивать нужно каждый отдельно.

Самые дорогие районы Кенсингтон и Челси, Найтсбридж, Мейфэр, Вестминстер показали маленькие продажи в 2017 году со средней ценой 1,4 миллиона фунтов стерлингов за дом и минимальным годовым ростом.

А вот районы Лондона со средней ценой дома в 500 000 фунтов стерлингов показали в 2017 году отличный рост стоимости и продаж, как например: Камден - 19,2 %, Ньюэм - 9,8 %, Гринвич - 7,9 %, Мертон - 6,5 %, Хаунслоу - 6,4 %.

Одна из основных причин такого роста - это миграция лондонцев в менее дорогие для жизни районы города и в пригород. Ведь они прекрасно знают, что например, на юго-востоке Лондона получишь в два раза больше за половину цены. Так в Гринвиче, где средняя стоимость дома в половину меньше, чем в Вестминстере, цены за год поднялись в среднем на 7,9 %.

Ежегодно десятки тысяч лондонцев продают свои дома и переезжают в пригород. Обычно в Кент или Суррей.

Максимальный рост возле Лондона в 2017 году показали города: Садбери - 13 %, Кендал - 10 %, Хавант - 9,7 % и другие.

Арендные ставки в 2017 году выросли в Лондоне на 3,2 %. Это самый высокий показатель по всей Англии, где рост в среднем составил 2 %.

ПРОГНОЗЫ 2018

Все ресурсы - Savills, Knight Frank, Rightmove, Halifax, Zoopla, RICS, Bloomberg и другие, статистические данные которых я использовал для написания этой статьи, в 2018 году прогнозируют рост стоимости недвижимости и аренды в Великобритании.

Средний рост цен на недвижимость в этом году составит 5 % и стоимость аренды увеличится на 3 %.

И ничего удивительного в этом нет. Ведь во всей Великобритании и особенно в Лондоне, куда ежегодно переезжают жить более 100 тысяч человек, постоянно существует дефицит качественного жилья.

Особенно дефицит и рост цен будет наблюдаться возле школ и других учебных заведений. Более половины русскоговорящих покупателей, которые планируют купить жилье в Британии, обращают внимание на наличие хорошей частной школы поблизости. Например, на севере Лондона возле школы Highgate School отмечено самое резкое за последние годы подорожание недвижимости, а 22 % студентов первокурсников снимает жильё дороже и не в студенческих общежитиях.

Также стоит учитывать, что 300 тысяч домов уйдут с рынка аренды в 2018 году, потому что арендная недвижимость должна соответствовать новым правилам энергоэффективности, которые вступают в силу с 1 апреля, и теперь за сдачу в аренду без сертификата EPC вводится штраф до 5000 фунтов стерлингов.

Рост спроса и цен на недвижимость будет наблюдаться во всех регионах и городах Великобритании.

Особое внимание рекомендую обратить на города недалёко от Лондона с ростом стоимости недвижимости более 10 % в 2018 году - Ричмонд, Ист-Кройдон, Уокинг, Лутон, Доркинг (Main), Уэйбридж. А также на города Оксфорд и Кембридж, которые вырастут в этом году на 7 % каждый.

Финансирование останется на доступном уровне, но прогнозируется, что для резидентов средняя ставка по ипотеке в ближайшие 5 лет удвоится до 4 % годовых.

Британский фунт продолжит свой восстановительный рост и по прогнозам достигнет отметки 1,53 доллара в конце года, что позволит инвесторам получить дополнительную и весьма существенную прибыль.

Высокий рост экономики Великобритании на 1,8 % в 2017 году и ожидаемый такой же рост в этом, самый низкий уровень безработицы за 42 года, дефицит объектов и большой спрос со стороны местных и зарубежных покупателей, устойчивый рост британского фунта, низкая учетная ставка и другие фундаментальные показатели, показывают, что инвестиции в недвижимость Великобритании - это самые безопасные, доходные и перспективные инвестиции сегодня и завтра.

1. Инвестиции в зарубежную недвижимость это очень грамотный и правильный шаг.

Никто не знает, какие бизнесы исчезнут, а какие останутся в новых реалиях, как на всё повлияет глобализация, повсеместная автоматизация и блокчейн, что останется и что будет давать доход вашим родным и близким людям когда вы уйдёте и что будет служить «подушкой безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств.

Ответ очень прост, на самом деле - зарубежная недвижимость.

Только очень тщательно выбирайте страну для покупки, потому что очень многие делают эмоциональные инвестиции в «неправильной» стране. И разочарованиям потом не будет конца, потому что - купите выше Рынка, и без перспектив роста, заплатите не компенсируемые налоги, сделаете не нужный и дорогой ремонт, не сможете сдавать круглый год, будете тратить много времени, и ещё платить ежегодные налоги на недвижимость, налог резидента, другие налоги и так далее. Не делайте то, что противоречит здравому смыслу и историческому опыту.

Поверьте, самый лучший выбор - это недвижимость Великобритании, потому что она обеспечит рост и безопасность капитала, круглогодичный доход от аренды, быстрое и не дорогое кредитование, передачу родственникам без уплаты налогов, а также лучшие страховые и пенсионные программы, и при этом жить вы сможете в любой точке Мира.

2. Покупайте только Реальную Недвижимость , а не финансовые продукты «упакованные под недвижимость» - сертификаты, паи, корпоративные права, и другие бумаги, с обещаниями более 10 % годовых завтра, на много лет, с обратным выкупом и подобными рекламными обещаниями.

Обходите стороной все предложения и покупки, где вы не становитесь легальным собственником и не будете фигурировать в национальном реестре HM Land Registry.

Помните, что в Англии недвижимость может быть оформлена на Вас, ваших родственников, либо вашу британскую или другую компании, также распространено совместное владение объектами, как с родственниками, так и бизнес партнёрами.

3. Инвестируйте для максимальной доходности в объекты стоимостью от 300 000 фунтов стерлингов.

Чтобы всегда была возможность приобретать недвижимость в лучших локациях, с максимальным ростом стоимости, всегда была сдана в аренду на хороших условиях и полностью использовать налоговую оптимизацию. Используйте в случае необходимости Партнёрство и совместные продукты инвестирования.

Парковками, комнатами в студенческих общежитиях, номерами в отелях и другими мелкими объектами с не прозрачной системой управления и сопровождения лучше не занимайтесь.

4. Не концентрируйтесь на получении вида на жительство и гражданства Великобритании.
Оно в подавляющем большинстве случаев вам не нужно.

Даже с туристической визой вы можете владеть недвижимостью, активами, компанией и заниматься бизнесом. Например, для покупки, сдачи в аренду и обслуживания недвижимости, вам даже не нужно летать в Англию. Адвокат и консультанты могут все нужные документы передавать вам лично или отправлять почтой.

И помните, что владение недвижимостью не даёт прямое право получения Британского вида на жительство и гражданства. Но в дальнейшем можно использовать свою недвижимость для упрощенного получения нужных документов и сервисов.

5. Обязательно поработайте с хорошим Консультантом.

Консультант расскажет о налогах, поможет увеличить доходность от инвестиций, порекомендует проверенных годами русскоговорящих бухгалтеров, финансовых брокеров, строителей, дизайнеров и сэкономит много времени и денег.

Всегда проверяйте информацию и объекты, которые предлагают - брокеры, агенты, доверенные лица, представители строительных и инвестиционных компаний со стороны Продавцов недвижимости.

И знайте, что как только вы услышите, что брокеры предлагают объект от местных застройщиков, с которыми они давно и успешно сотрудничают, то должны сразу понимать - цена будет завышена и вы сильно переплатите, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Например, я работаю исключительно в интересах покупателя.

Нахожу не только лучший объект, соответствующий всем критериям и договариваюсь о самой выгодной цене, условиях, сроках, но и помогаю во всех дополнительных вопросах, которые только могут возникнуть в Англии.

К сожалению, консультантов приглашают и слушают, как и читают полезную литературу, когда уже поздно и деньги потеряны. Не повторите ошибок большинства.

6. Имейте План.

Перед покупкой объекта вы должны чётко понимать - какой вид дохода хотите получить и как будете выходить из актива, выбрать тип недвижимости, локацию объекта, например Oxford, London и его пригороды, у моря и так далее, и обязательно разобраться в налогах.

7. Приобретайте объекты вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта , поблизости школ, университетов и деловых кварталов, в местах популярных у среднего класса.

Покупая не новую недвижимость учитывайте возможные дополнительные расходы на ремонт, мебель, энергосберегающие работы - это дополнительно 10-15 %. Например, средний косметический ремонт в Англии обходится от 30 000 фунтов стерлингов.

Самый выгодный продукт, который я всегда рекомендую инвесторам - это покупка в Великобритании земли с разрешением на строительство дома, либо многоквартирного дома, или покупка объекта с разрешением на реконструкцию и увеличением площади, и выполнить все работы силами проверенных строительных компаний. Доходность в таких продуктах всегда более 25 % годовых.

При наличии серьёзных финансовых ресурсов у инвесторов, я также рекомендую покупать Новую коммерческую недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду. Средняя продолжительность аренды на коммерческие объекты около 8 лет, а на лондонские офисы 10 и 15 лет.

8. Не теряйте деньги!

Инвестиции в недвижимость Великобритании с бюджетом до 300 тысяч. Гид по регионам и городам Великобритании, в статье – цифры и примеры объектов.

Всего 15-20 лет назад, планируя инвестиции в недвижимость Великобритании, инвесторы из России и стран СНГ в 95% случаев рассматривали покупку в столице. Лондон по сей день остается приоритетным направлением для вложений, однако недвижимость в других регионах ежегодно привлекает все больше заграничных покупателей. Причин на то две. Во-первых, . Расходы на покупку среднестатистической превышают 550 000 фунтов. Нижняя планка для рентабельных вложений – порядка 300 000 тысяч. Порог входа за пределами Лондона существенно ниже. Из статьи вы узнаете о пяти городах Англии с хорошими перспективами для инвестиций в пределах 300 тысяч фунтов.

За прошедшие 20 лет цены в Лондоне выросли, в среднем, в пять раз. Весомый сегмент рынка состоит из переоцененных квартир и домов. Сегодня более 50% объектов, которые еще 2 года назад относились к инвестиционно-привлекательным, потеряли ликвидность. Профессиональное сопровождение сделки на всех этапах – необходимость, чтобы свести риски к минимуму. Из статьи вы узнаете про инвестиции в недвижимость Великобритании, без учета Лондона. Основываясь на опыте компании и аналитических данных от ведущих представителей индустрии (Savills, Barclays, Knight Frank и др.), мы отобрали 5 самых перспективных направлений в Англии.

Компактный (сравнительно с Лондоном) город в Северо-Западном регионе Англии. Население – 530 000 человек. Один из образовательных центров страны. В городе расположен самый крупный университет Англии – Манчестер Метрополитен-Университет. Кроме того, Манчестерский университет, входящий в 60 лучших ВУЗов мира. Только в этих университетах учится более 75 000 студентов, не считая 7 других ВУЗов. В 2018 году цены на недвижимость в Манчестере росли вдвое быстрее, чем в Лондоне. 30% жилой недвижимости находится в аренде, и постоянный спрос на нее сохраняется. Недвижимость в регионе Северо-Запад на фоне всеобщей стагнации показала самый большой рост по стране – 4%. Манчестер, центр региона, также опередил по этому показателю все города страны – 6,6%. Средняя цена покупки в первом квартале 2019 году (по данным Rightmove) составила 201 354 фунтов, в центре города 216 081.

Второй город Англии, с населением более 1 100 000. Бирмингем – столица региона Западный Мидленд. Крупнейший после Лондона транспортный узел Англии, научный центр страны. Здесь находится престижный Бирмингемский университет – старейший из «краснокирпичных», входит в группу «Рассел». Бирмингем – британская Венеция. Центр города изрезан водными каналами общей протяженностью 60 км. Всего 50 минут на скоростном поезде – и вы в Лондоне. Драйвер роста тот же, что и в Манчестере – хроническая нехватка квартир для аренды, причем не только в городе, но и ближайших населенных пунктах, особенно вдоль загруженной трассы А456. В 2018 году цены на жилье в Западном Мидленде выросли на 9,6%. В Бирмингеме, в годовом выражении, на 6,2%. Средняя цена продажи в первом квартале 2019 – 201 571 фунтов.

Город находится Восточнее Бирмингема, в соседнем регионе Восточный Мидленд, с населением в 350 000 человек. Здесь хорошо сохранились памятники времен римского правления и раннего средневековья. Исторически Лестер – центр легкой промышленности: ткани, производство обуви и одежды. В относительно небольшом городе находятся центральные представительства международных корпораций: KPMG, HSBC, DHL, British Telecom, British Gas. Это способствует внутренней и внешней миграции и стабильно высокому спросу на жилье. Жилье в Лестере продается быстрее, чем в других городах Англии. Так, в 2018 году срок экспозиции сократился на 7%. Средняя цена недвижимости здесь – 214 983 фунтов. Рост за год – 5%.

Старинный город в Восточном Мидленде, унитарная административная единица графства Ноттингемшир. По размерам сопоставим с Лестером, население – 325 000. Кроме того, что Ноттингем – родина Робин Гуда и Лорда Байрона, это еще и крупный туристический и образовательный центр. В двух университетах Ноттингема обучается свыше 70 000 студентов. Инфраструктура развита на очень высоком уровне – транспортная система города признана лучшей в Англии. Сейчас инвесторы предпочитают пригороды Ноттингема, так как в них высок спрос на аренду. Аналитики ожидают ускорения роста цен в городе, в связи с близящимся открытием ветки скоростных поездов HS2, которая свяжет Ноттингем с Лондоном и другими крупными городами. Средняя цена продажи в 2017 году – 196 554, годовой рост – 5,7%.

Небольшой городок и одноименный район в графстве Херфордшир, регион Восточная Англия. Ближайший из всех упомянутых выше к столице, всего 32 км. В городке и окрестностях достопримечательностей не много, за исключением римских развалин, нескольких старых церквей и могилы Фрэнсиса Бэкона. В Сент Олбансе и окрестностях тихая провинциальная атмосфера. Цены из-за близости Лондона выше, чем в других регионах. Средняя цена квартир, проданных здесь в 2018 году – 558 405 фунтов. При этом и доходы жителей района выше среднего показателя по стране на 46%. За 2018 год цены не изменились из-за близости к стагнирующему Лондону. Тем не менее к 2021 году аналитики Barclays прогнозируют скачек больше 10%.

Инвестиции в недвижимость Великобритании могут быть выгодны и в других городах и районах страны. Для этого необходима экспертная оценка и профессиональная подготовка сделки. Узнайте больше о ТОП-5 инвестиционных направлений и откройте для себя другие. Заказывайте бесплатную консультацию инвестиционного эксперта.

Пожалуйста, заполните все поля

Что входит в пакет услуг по покупке недвижимости?

Этап 1. Индивидуальный подбор недвижимости

• Анализ предложений риелторов с учетом вашего бюджета и заданных критериев
• Отбор до 20 лучших вариантов
• Составление шортлиста для личного посещения
• Согласование графика просмотров
• Сопровождение при личном просмотре выбранных объектов
• Анализ ликвидности объекта и рисков по результатам визита
• Детальная инвест-аналитика 3 лучших объектов:
  • срок экспозиции на рынке
  • предыдущие сделки
  • сравнение с аналогичными объектами
  • анализ адекватности цены
• Получение наиболее выгодного предложения (торг с риелтором)
• Согласование ключевых условий и сроков сделки в ваших интересах
• Курирование процесса официальной резервации квартиры
• Получение меморандума о ее снятии с рынка

Этап 2. Консультации по проведению сделки

Выбор недвижимости и риски:

• исчерпывающая консультация по нюансам оформления недвижимости
• любые вопросы по выбору объекта, структурированию и проведению сделки

Цифры и расчеты:

• детальный расчет всех возможных издержек на покупку выбранной квартиры
• расчет потенциальных налогов и сборов, в зависимости от того, на кого будет оформлен объект
• предложения по оптимизации издержек

Налоги:

• при покупке недвижимости в Великобритании
• во время владения
• при перепродаже
• различия в оформлении на физическое лицо: резидента или нерезидента
• нюансы при смене собственника в будущем: налоги и оптимизация

Прохождение процедуры AML (подтверждение источника средств):

• ответы на ваши вопросы: проверяющие инстанции, перечень необходимых документов
• как правильно подготовить документы о происхождении средств
• перечень документов для зачисления средств на счет в Англии
• как минимизировать риски
• рекомендации по упрощению прохождения проверок

Этап 3. Юридическое оформление

• Организация и координация процесса оформления
• Наем и привлечение специалистов
• Заполнение заявлений и документов
• Проверки
  • юридической чистоты объекта и застройщика
  • запросы в государственные инстанции и земельный кадастр для проверки рисков
  • отчет по результатам проверок на русском языке
  • оценка договора купли-продажи
  • работа с юристами продавца
  • подготовка проекта договора купли-продажи и акта о переходе прав собственности
• Консультации по документации:
  • письменный отчет по ключевым условиям сделки
  • устная консультация по договору купли-продажи
  • отчет по заключениям, полученным от государственных инстанций
• Координация процесса подписания контракта:

• контроль подготовки и соблюдения сроков при обмене контрактами
• подписание договора без присутствия покупателя (если необходимо)
• Юридическое закрытие сделки
  • координация завершения расчетов между сторонами
  • личная контрольная проверка объекта перед закрытием сделки/приемка строящегося объекта
  • регистрация сделки в кадастре, уплата гербового сбора
  • регистрация в коммунальных службах и налоговой
  • любые другие действия в интересах покупателя

Этап 4. Организация ипотеки в Англии для нерезидента

• Анализ шансов на получение ипотеки
• Сбор необходимого пакета документов по недвижимости
• Сбор полного пакета документов по заемщику
• Сертифицированный перевод документов
• Оформление заявки и подача документов в банк
• Согласование условий ипотеки с банком от имени заемщика
• Инвестиционная оценка объекта
• Пошаговые консультации заемщика во время подготовки ипотеки
• Содействие в открытии расчетного счета в Англии для ипотечных платежей
• Содействие в прохождении заемщиком процесса due diligence (экспертизы) в банке
• Помощь в выполнении всех требований банка для выдачи ипотеки
• Помощь в объяснении происхождения средств
• Разъяснение содержания «ипотечного предложения» (устно)
• Координация работы между банком и юристом
• Закрытие сделки в банке и координация выдачи кредита

За организацию ипотеки мы берем дополнительно от 1% от суммы кредита, в зависимости от сложности (не менее £5000 фунтов). Банк и юрист взимают свою комиссию дополнительно.

Этап 5. Сдача в аренду (инвестиционная недвижимость):

Мы подберем риелтора для экспозиции объекта на рынке, согласуем условия, сроки и т.п. (договор подписывается вами напрямую – мы проконсультируем вас по ключевым моментам устно), и будем координировать процесс подбора и проверки арендаторов от момента привлечения риелтора до въезда арендатора в квартиру. Таким образом, весь процесс, от поиска объекта до сдачи в аренду, осуществляется одной компанией. В рамках этого пакета наша компания предоставляет услуги:

• Консультация по оформлению интерьера квартиры для скорейшей сдачи
• Решение организационных вопросов
• Подробная консультация по договору аренды
• Анализ результатов проверки благонадежности потенциальных арендаторов
• Подготовка квартиры для сдачи в аренду
• Организация уборки перед въездом арендатора и между сменой арендаторов
• Организация процесса инвентаризации при каждом новом въезде и выезде
• Курирование процесса подписания договора
• Курирование процесса расчетов
• Регистрация в налоговых органах и получение сертификата нерезидента
• Перерегистрация коммунальных счетов с вас на арендатора

Услуги управления недвижимостью при сдаче квартиры в этот пакет не входят

Инвестиции в недвижимость Великобритании находятся под прицельным огнем. Объявленные канцлером Джорджем Осборном недавние меры, если не “задушат” рынок Buy to let properties, как пенсионных аннуитетов, то снизят его привлекательность для местных участников. В конечном счете, повышение налоговой нагрузки на покупателей инвестиционной недвижимости приведет к сокращению предложения и росту цен на аренду, что является контрпродуктивной мерой в условиях дефицита доступного жилья в Великобритании.

Oбзор рынка Buy to Let properties.

Что такое Buy to let properties? Кратко: инвестиции в недвижимость. Однако точнее, термин, являющийся британским изобретением, относится к динамичному сегменту рынка: к сделкам покупки недвижимости частным лицом или компанией для последующей сдачи в наем, а не собственного использования (т.е. коммерческая недвижимость в данную категорию не включается).

Рынок получил развитие после введения Housing Act of 1988 в Англии и Уэльсе. Закон предусматривает стандартную краткосрочную аренду (the assured shorthold tenancy). Как это тривиально не звучит, но арендодатель получил гарантии того, съемщик может вселиться в его собственность только на короткий срок. Процедура освобождения арендуемого помещения стала регулироваться законом по сделкам, совершенным после 15 января 1989 года. Действует условие: плата за проживание не ниже £250 в год (для Лондона – не ниже £1,000) и не выше £100,000 в год. Большинство сделок аренды жилья в Англии и Уэльсе становятся автоматически такими (в Шотландии действует схожий режим short assured tenancy).

Инвестиции в недвижимость Великобритании.

Для финансирования покупки объектов Buy to let банковский сектор Великобритании предлагает инвесторам особый вид ипотечных кредитов Buy to let Mortgages. Оценка кредитопособности заемщика отличается в этих сделках от традиционной покупки жилья, также выше накладные расходы. Процентные ставки зависят от рейтинга заемщика и LTV (соотношения заемных и собственных средств по кредиту). Фиксированные ставки действуют, как правило, на первые несколько лет (например, в банке Барклиз 3,39% на 2 года при нулевой комиссии или 4.09% до 5-ти лет). Далее ставки плавающие, привязаны к ставке Банка Англии. Например, Барклиз предлагает 4.99% для всех заемщиков (0,5% ставка Банка Англии + 4.49%). На других условиях совершаются сделки рефинансирования ипотеки remortgage.

Какие меры планируются финансовым ведомством Великобритании?

Во-первых, будут сокращены налоговые льготы, Tax Relief. В настоящее время частный лэндлорд имеет право уменьшить налогооблагаемую базу при подаче налоговой декларации, Tax Return. Максимальная льгота составляет от 40% до 45% от размера процентных платежей по ипотеке, без учета выплаты капитала. Размер льготы зависит от налогового статуса лэндлорда, т.к в Великобритание действует прогрессивное налогообложение. (См подробнее мои обзоры: и ).

Начиная с 2017 года налоговое бремя на владельцев инвестиционной недвижимости усиливается. Максимальный размер налоговой льготы составит 20% от суммы ипотечных платежей для всех лэндлордов. Соответственно, в невыгодном положении окажутся те, кто имеет высокие совокупные или арендные доходы. В полном объеме изменения будут внедрены к 2020 году.

Во-вторых, при продаже инвестиционной недвижимости с апреля 2019 года владельцы Buy to let properties будут обязаны заплатить налог на прирост капитала, Capital Gains Tax, в течение 3-х месяцев с даты сделки. В противоположность действующей сейчас рассрочки до конца налогового года. При продаже жилья режим останется прежним.

В третьих, с апреля 2016 года гербовый сбор в сделках покупки инвестиционной недвижимости планируется поднять на 3% к базовым ставкам, действующим с 04.12.2014 (подробная информация в моей статье: Налог на покупку жилья в Великобритании). Указанная мера нацелена на снижение привлекательности Лондонской недвижимости для спекулятивных инвесторов. Однако затронет тех, кто покупает второй объект недвижимости в Великобритании для собственного проживания или членов семьи.

В настоящее время находится в стадии обсуждения предложение налоговой службы, HM Treasury, предоставить возможность покупателям второго дома требовать возврата дополнительных 3% гербового сбора (которые придется заплатить), если они продадут первый дом в течение 18 месяцев от первой сделки. Также остается открытым вопрос, как будут трактоваться родственники, покупающие недвижимость совместно с детьми, для проживания последних.

Планы Банка Англии.

Озабоченность перегретостью рынка Buy to let properties неоднократно высказывал глава Банка Англии Марк Карни (Mark Carney). Один из возможных сценариев, предоставление Банку Англии дополнительных полномочий регулировать Buy to let Mortgages. Во-первых, устанавливать критерии кредитования, по аналогии с ипотекой жилья, что снизит привлекательность вхождения на рынок новых инвесторов. Во-вторых, самое очевидное, повысить требования к капиталу банков, которые работают в данном сегменте.

Снизят ли привлекательность инвестиции в недвижимость Великобритании?

Для местных участников рынка, приобретающих объекты в кредит, изменения станут существенными в среднесрочной перспективе. Недавним примером ухудшения параметров кредитования стало повышение банками ключевого коэффициента покрытия арендных платежей, используемого для определения максимальной суммы выдаваемого кредита (кредитные средства x 135% = арендной плате) с 125% до 135%. Однако в долгосрочной перспективе, учитывая спрос на недвижимость, высокие цены и дефицит доступного жилья в Великобритании, частные лэндлорды компенсируют свои убытки, в том числе за счет повышения арендной платы и перевода объектов под крыло юридического лица, где корпоративный налог снижается с 20% до 18% к 2020 году.

При рассмотрении целесообразности иностранных инвестиции в недвижимость Великобритании следует учитывать более широкий набор факторов, не только экономических. Также напоминаю, что с 01 апреля 2015 года нерезидент Великобритании, уравненный по налоговой ответственности с резидентом, платит налог на прирост капитала, Capital Gains Tax, при продаже жилой недвижимости в Великобритании.

Обзор “Инвестиции в недвижимость: Buy to Let properties” подготовлен британской компанией Vestigio Services.

Профессиональная поддержка Vestigio Services, знающего британскую недвижимость и финансовый рынок, поможет Вам принять обоснованное решение при инвестициях за границей.

Наши контакты: [email protected]

#‎vestigioservices ‪#‎englishlifestyle ‪#‎blogvestigio ‪#‎ДалекаяблизкаяАнглия

Поиск выгодного способа вложения денег приводит многих к мысли о необходимости разместить их в наиболее надёжные инструменты. С этой точки зрения, представляются идеальным способом не только сохранения, но и значительного преумножения средств. Они позволяют уберечь финансовые активы от инфляции, заставят их работать и приносить дополнительный доход.

Недвижимость в Англии

Рынок недвижимости Великобритании традиционно считается одним из самых доходных и предсказуемых, а текущая стадия восстановления экономики после кризиса ещё более повышает его привлекательность. Английский рынок характеризуется выгодным сочетанием нескольких факторов, таких как:

• независимость от основных проблем еврозоны, связанных с волатильностью её валюты;
• хронический недостаток , обусловленным малым количеством свободных земельных участков, притоком иммигрантов и увеличением числа домохозяйств;
• отсутствие налогов на имущество и благосостояние, а также на прирост стоимости недвижимости для нерезидентов;
• минимальные трансакционные издержки по сделкам (всего 3-5% от стоимости объекта).

Эти особенности обеспечивают стабильный интерес со стороны иностранных инвесторов. Большинство из них считает инвестиции в недвижимость в Англии надёжным и разумным помещением капитала.

Ценовая политика

Согласно исследованиям английского банка Lloyds, цены на недвижимость стабильно увеличиваются с 1994 г. за эти 20 лет они выросли приблизительно в 3,5 раза. Только за I полугодие 2014 г. количество сделок на сумму свыше 1 млн £ в 1,5 раза превысило аналогичный показатель прошлого года, а с 2009 г. их число вообще выросло в 4 раза.

Особенно высокими темпами растёт стоимость апартаментов в фешенебельных районах Лондона. На Кенсингтон, Вестминстер, Челси и Уондсворт пришлось более 21% сделок на семизначную сумму, около половины покупок было совершено в других районах столицы. Следующим по популярности у иностранных инвесторов стал Элмбридж, расположенный в графстве Суррей. Цены на недвижимость в крупных английских городах, разумеется, ниже, чем в столице, но гораздо выше европейских.

Возможности инвестирования

Сегодня на английском рынке недвижимости представлены тысячи разноплановых объектов, поэтому многим владельцам капитала сложно самостоятельно разобраться в преимуществах того или иного предложения. Рекомендации экспертов относительно правил подбора оптимального варианта обычно сводятся к необходимости определиться с целью инвестирования и, исходя из неё, подбирать подходящую недвижимость. Наиболее перспективными с точки зрения вложений является такие инвестиции в недвижимость в Англии , как:

• Квартиры в новостройках центральной части Лондона на ранней стадии строительства привлекательны минимальным отвлечением средств и обладают отличным потенциалом роста стоимости. При покупке объекта за 2–3 года до его сдачи инвестор фиксирует цену в контракте, но оплачивает лишь 10–20% его стоимости. Остальная сумма вносится после его сдачи в эксплуатацию, а право на перепродажу недвижимости сохраняется.
• Квартиры и дома Большого Лондона отличаются высокой ликвидностью и стабильно дорожают примерно на 10% в год.
• в столице и крупных городах (Йоркшире, Бристоле, Манчестере, Шеффилде) с целью последующей сдачи в аренду. Она ежегодно приносит до 10% дохода и постоянно растёт в цене.
• Торговые центры и магазины, расположенные в районах растущей деловой активности или планируемого переустройства. Показатели прироста стоимости такой недвижимости значительно превышают средний уровень, однако существует риск выбора неудачного места расположения точки.

Нерезидентам в Англии предоставляется ипотека, размер которой достигает 70% стоимости жилья. Обычно по ней выплачиваются только проценты, а основной долг гасится при продаже объекта. Исходя из таких условий, прибыль от аренды обычно покрывает ежемесячные процентные платежи и расходы на содержание недвижимости. При благоприятной ситуации, ежегодный доход от инвестиций может достигать 30%.

Вообще говоря, сбалансированная экономическая политика правительства приводит к тому, что практически любые инвестиции в недвижимость в Англии оказываются выгодными. Например, доходы от сдачи в аренду варьируются от 4,5% в центральной части Лондона и 5–6% в других районах столицы до 6–7% в крупных городах страны.

Очевидно, что вложение в недвижимость Великобритании является грамотным и продуманным инвестиционным решением. Благодаря стабильному росту стоимости объектов и сбалансированной экономической политике правительства страны, постоянно растет, следовательно, в долгосрочной перспективе прибыль инвесторов может оказаться весьма значительной.